Un investissement socialement responsable

Investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), c’est tout d'abord faire un investissement socialement responsable. Les résidents au sein des EHPAD sont des personnes ayant besoin de soins et d’un accompagnement médicalisé au quotidien (selon le GIR). Ces dernières années, ces résidences ont pris le tournant de la prise en charge des maladies dégénératives comme la maladie d’Alzheimer. Cette prise en charge est un grand soulagement, plein d’espoir pour les accompagnants et leurs proches.

Une équipe médicale assure en permanence la coordination avec les médecins traitants et veille sur les patients dans la résidence. Les seniors et les personnes possédant une forte dépendance aux soins ont à leur disposition des services sur place (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison), des services venant de l’extérieur (coiffeur, manucure, etc.) ainsi que des animations.

Les résidents dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont de plus en plus âgés avec une moyenne de 86 ans et cinq mois, et plus de la moitié ont plus de 88 ans. Au niveau de leur état de santé, plus de 1/3 des personnes accueillies sont touchées par la maladie d’Alzheimer ou une maladie apparentée.

Enfin, la population des EHPAD est en renouvellement permanent. Il est constaté qu’une personne sur trois ne reste pas plus d’une année. 

Un investissement sécurisé

Lors de l’achat d’une chambre dans un Ehpad, un contrat, appelé bail commercial est signé entre vous, l’investisseur et le gestionnaire de l’EHPAD. Cet acte, signé devant un notaire, vous lie au gestionnaire pour une durée de 9 à 12 ans. Il définit le rendement de l’investissement, ainsi que les éventuelles revalorisations de loyer dans le temps. En effet, le loyer est revalorisé, en général tous les ans, et compense ainsi l’impact de l’inflation.

Les loyers sont aujourd’hui indexés sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou sur l’évolution du prix des prestations d’hébergement des Personnes âgées dépendantes, ce taux de revalorisation est de 5,14 % en 2023. 

Le bail est donc un véritable gage de sécurité et de protection qui vous offre visibilité, tranquillité et maîtrise des coûts. 

Avant toute construction, rénovation ou agrandissement, l’établissement et la société de gestion doivent impérativement obtenir une convention tripartite. Ce contrat entre l’ARS, le préfet et le conseil régional, n’est délivré que s’il est constaté une demande supérieure à l’offre. Ainsi, il ne peut pas y avoir de libres concurrences et le taux d’occupation des lits est donc de 98 % en 2022, ce qui en fait un investissement à faible risque. Le marché de l’EHPAD est ainsi sécurisé et régulé. La convention tripartite est signée pour une durée initiale de 5 ans, sa reconduction est davantage une formalité qui permet de maintenir les EHPAD aux normes et aux réglementations.

Des loyers garantis et réguliers

Grâce à la signature du bail commercial, le gestionnaire s’engage à vous verser chaque trimestre un loyer. Les loyers sont donc garantis quoiqu’il arrive, même si la chambre n’est pas louée ou que les lits ne sont pas occupés. 

Une décision récente de justice vient renforcer cette garantie en forçant les gestionnaires à payer leurs loyers aux propriétaires, et ce, malgré d’éventuels cas de force majeure comme la Covid. Vous avez accès à toutes les nouveautés légales liées aux EHPADs sur notre site internet.

Pas de gestion

Votre bien étant géré par le gestionnaire, vous déléguez complètement la location de l’appartement ou de la chambre et l’entretien courant de celui-ci. Les loyers sont versés directement sur votre compte en banque et vous recevez une facture de la part du gestionnaire pour votre comptabilité. 

La gestion comptable de votre bien est confiée à un cabinet comptable spécialisé en immobilier de loueur meublé, charge à lui de faire toutes les déclarations telles que celle de la TVA pour la récupérer et la payer.

Chaque année, ce professionnel vous transmettra les informations à reporter sur votre déclaration d’impôts. Il vous sera demandé de payer la taxe foncière et parfois certaines charges. Grâce à son expérience et son expertise, il vous offrira sérénité et confort.

L’immobilier géré permet d’éviter une charge mentale bien trop réelle en cas d’investissement en immobilier classique : ici pas d’impayés, pas de retard, aucune action à mener pour récupérer vos loyers qui sont versés automatiquement chaque trimestre et la revalorisation se fait sans intervention de votre part.

Un investissement rentable

Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel et un remplissage optimisé, la location meublée propose des rendements élevés et garantis pendant toute la durée du bail.

Les EHPAD proposent un taux de rentabilité de l’ordre de 4,5 à 5,5 % net par an. En comparaison à d’autres produits ce taux de rendement est nettement supérieur et très compétitif sur le long terme d’autant plus qu’aucune fiscalité ne vient le diminuer pendant les 10 premières années minimum. L’investissement en EHPAD se trouve alors être un excellent choix pour compléter vos revenus durant votre vie professionnelle et pendant votre retraite.

Une fiscalité avantageuse

Lorsque vous investissez en EHPAD, vous obtenez un statut juridique qui va vous permettre d’avoir des avantages fiscaux. La location meublée peut être exercée de manière professionnelle LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou en non-professionnelle LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). 

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu, si l’une des conditions suivantes est remplie : 

1. un membre de son foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur meublé professionnel ;

2. ses recettes locatives annuelles brutes (loyers) représentent plus de 23 000 € TTC ;

3. les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour cette condition, les revenus fonciers et des placements sont exclus. En revanche, les pensions de retraite sont bien prises en compte*.

Si une de ces conditions n’est pas remplie, alors vous êtes considéré comme non professionnel (LMNP). Si vous êtes en activité, le statut de LMP sera difficile à obtenir en raison de la troisième condition, sauf à percevoir de faibles revenus comme lors de la retraite.

*Les pensions de retraite sont prises en compte lors du calcul de l’impôt sur le revenu, pas lors de celui de l’IFI. La conséquence de cette différence est qu’il est presque impossible pour un retraité de payer l’IFI avec de l’immobilier commercial comme les chambres d’EHPAD.

Dans le cas du statut LMNP classique, les avantages sont les suivants : 

• Amortissement de 80 % du montant HT investi sur une période de 20 ans ;

• Loyers nets non fiscalisés pendant 10 ans si le paiement est comptant, 20 ans s'il est à crédit ;

• Déduction des charges (taxe foncière, éventuels intérêts d’emprunt et l’amortissement) ;

• En cas de vente du bien : l’exonération d’impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention du bien et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le statut LMP quant à lui donne droit aux avantages suivants : 

• Exonération totale des plus-values lors de la cession à condition que les biens aient été détenus pendant au moins 5 ans et que les plus-values des biens cédés soient inférieures à 90 000 € ;

• Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)  ;

• Déduction des charges (frais d’acquisition de l’immeuble, frais de gestion, intérêts d’emprunts et primes d’assurance) ;

• Récupération de la TVA

Pour choisir le statut le plus adapté à votre situation, il est recommandé de se faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de répondre à vos questions.

Bon à savoir : le dispositif Censi-Bouvard qui permettait de profiter d’autres avantages fiscaux a pris fin le 31 décembre 2022. Les avantages fiscaux du statut LMNP classique et du statut LMP restent heureusement inchangés.

Ici un tableau comparant un investissement en EHPAD et un investissement dans un studio :

Un marché en pleine expansion

L’augmentation de l’espérance de vie et de la forte demande en hébergement médicalisé, fait de l’investissement en EHPAD un marché en plein essor. Aujourd’hui la population française de plus de 60 ans est de 15 millions, et sera de plus de 20 millions en 2030. Tandis que le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans, actuellement de 1,4 million, va quadrupler, pour atteindre 5 millions en 2060. En termes d’hébergement en EHPAD, la France compte aujourd’hui 750 000 lits avec une population en croissance de +39 % depuis 2003.

Actuellement, la demande de places en EHPAD est largement supérieure à l’offre et le taux d’occupation moyen est de 98 %, ce qui garantit la location du bien et donc le loyer. Les institutionnels comme les banques, les fonds d’investissement, les compagnies d’assurances et les promoteurs immobiliers investissent en masse en EHPAD. Vous pouvez voir ici la liste des actionnaires principaux des gestionnaires côtés en bourse.

Les principaux gestionnaires sont de très grandes entreprises au chiffre d’affaires de plusieurs Milliards d’euros et dont les moindres actions sont scrutées par nombre d’observateurs, institutions ou économistes. Cela apporte une vraie garantie de stabilité pour l’investissement.

Des charges faibles

Le bail commercial définit précisément la répartition des charges, ce qui vous permet de les prévoir sans surprise, selon les gestionnaires ce tableau des charges varie.

Facilité de transmission

En optant pour le démembrement de propriété (séparation de l’usufruit et de la nue-propriété) ou démembrement de parts sociales dans le cas d’une acquisition par une société, vous aurez la possibilité, sous certaines conditions, de bénéficier d’un schéma d’optimisation successorale particulièrement favorable.

En cas d’investissement avec une société, la succession s’organise par des dons de parts aux enfants, leur permettant de prendre en main l’investissement à leur tour, tout en anticipant, ce qui évite les frais de succession.

La facilité de la revente

Aujourd’hui, la revente est très simple en raison de la forte demande sur ce marché de la part des gestionnaires eux-mêmes qui cherchent à racheter des chambres (voir certains baux avec des clauses de préférences), mais aussi par des fonds d’investissement qui achètent des petits groupes de chambres, ou encore par des investisseurs individuels. Aussi, le marché secondaire est de plus en plus organisé à travers notamment des clubs d’investisseurs.

Autre avantage et non des moindres : le nouvel investisseur bénéficie du même cadre fiscal que l’acquéreur initial : récupération de la TVA, déduction de tous les frais, amortissements. En effet, contrairement à certains dispositifs de défiscalisation qui ne sont en aucun cas transmissibles, les biens meublés peuvent être amortis autant de fois qu’il y aura de propriétaires. Dès lors, le nouvel acquéreur pourra lui aussi, en fonction des options choisies, bénéficier d’un bien dont les revenus ne seront pas fiscalisés pendant environ 20 ans. 

Il faut en moyenne un mois pour trouver un acquéreur. Dans tous les cas, sachez qu’il faudra compter approximativement 10 % pour les frais de recommercialisation.